相続不動産の売却に相続登記が必要かのご相談ケース【不動産相続登記】

ご相談状況

母名義の区分所有マンション（実家）を、母が亡くなったことで相続することになった相続人のかたからのご相談です。相続人は相談者様とお兄様でした。

共に家族と持ち家に住んでいるため実家に住む予定はなく、売却することで意見は一致しています。

すぐに売却する予定の不動産でも、相続登記をした後でないと売却することはできないのでしょうか？というご相談でした。

新潟相続税相談室からの回答

お母様（被相続人）名義のままでは売却が出来ません。売主である相続人名義とするための登記（相続登記）が必要となります。

不動産に関する権利は、民法第177条により、登記をしなければ第三者に対して対抗（主張）できないことになっております。

相続した不動産を売却する場合、相続人が自ら所有者であることを買主に主張する必要があるため、登記名義を変更する必要があります。また、不動産の登記は、実態に即した形になっていなければなりません。被相続人から買主への所有権移転は直接行えないため、相続した不動産を売却するのであれば、相続登記が必要となります。

相続開始から相続した不動産の売却までの一般的な流れは、以下の通りです。

1. 遺産分割協議
   • 相続人全員で不動産を相続する人を決め、遺産分割協議書を作成いたします。
   • ただし、遺言により不動産を相続する人が決定する場合もあります。
2. 相続登記
   • 不動産を相続する人が決まったら、法務局で所有権変更の相続登記を行います。
   • この相続登記には、法律上定められた期限も義務もないため、買主への所有権移転前までに行えば、実務上は問題ありません。しかし、必要な書類の取得に手間取り、相続登記に時間がかかることで、不動産の買主が見つかっても、売買契約の締結がスムーズに行えず、売却のチャンスを逃がしてしまうこともあります。相続不動産を売却すると決めた場合は、速やかに相続登記を行う事をお勧めいたします。
3. 売却活動
   • 不動産仲介会社に売却活動を依頼します。買主が見つかれば、売主である相続人と買主との間で不動産売買契約を締結します。
4. 不動産引渡し・所有権移転登記
   • 売却代金受領と同時に、不動産の引き渡しおよび買主への所有権移転登記を行います。
   • なお、相続した不動産については、相続をしたときの相続税だけでなく、相続登記をしたとき、不動産を所有している間、売却したとき、それぞれ税金が関係してきます。